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關于選擇中介機構的注意事項
一、房地產中介哪些行為是國家明確禁止的?
《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為:
1、捏造散布漲價信息,或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格。
2、對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價。
3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易。
4、泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密,謀取不正當利益。
5、為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。
6、改變房屋內部結構分割出租。
7、侵占、挪用房地產交易資金。
8、承購、承租自己提供經紀服務的房屋。
9、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務。
10、法律、法規禁止的其他行為。

二、房產中介機構10種違法違規行為將受到嚴查
2013年6月,住房城鄉建設部、國家工商總局關于集中開展房地產中介市場專項治理的通知要求,嚴肅查處房地產中介機構和經紀人員的以下違法違規行為:
1、發布虛假房源信息,造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的行為。
2、誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式,獲取購房資格、規避限購的行為。
3、采取內部認購或雇人排隊制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利的行為。
4、協助當事人簽訂“陰陽合同”規避交易稅費的行為。
5、違反《商品房屋租賃管理辦法》規定,對不符合規定的房屋提供租賃經紀服務的行為,如低價收進高價租出賺取差價。
6、侵占、挪用房地產交易資金的行為。
7、未履行書面告知義務,強制提供代理服務并收取費用的行為。
8、泄露、出售委托人的個人信息,謀取不正當利益的行為。
9、未取得營業執照或未在房地產主管部門備案,擅自從事房地產經紀服務的行為。
10、借用冒用房地產經紀人員名義簽署房地產經紀服務合同,以及租借房地產經紀人員資格或注冊證書的行為。

三、如何防范中介陷阱?
1、了解政策和服務陷阱。購房前,消費者應先了解國家最新的房產調控政策和行業消費陷阱,包括稅費、信貸、購房條件,主動了解房產交易形勢,避免被不良中介忽悠和誤導。尤其是對產權等對個人有重大影響的事項,建議親自到相關部門予以確認。
2、買房下定金需謹慎。定金是支付給賣方的,并非中介公司,即使中介公司代收,也必須要求中介出示賣方委托收定的委托書,千萬不要把定金等前期費用轉進經紀人的私人賬戶。同時,約定退定條款,對“誠意金”等名目的預收款,建議約定“誠意金交易失敗可退”的條款以保障自身權益。
3、簽訂規范合同。所有細節及特殊約定必須書面寫進合同,并明確買賣和中介三方權利和義務。
4、交易必須恪守誠信守法的原則。中介和買賣雙方應嚴格按照法律法規的規定進行房屋交易,消費者不要為了促成交易,輕信中介提出的“變通”做法,默許違法偽造資料或為其行為提供便利條件。最終不僅房產交易不成,還得為“變通”違法違規承擔相應的法律責任和損失。
5、購買商品房,要查看五證兩書:國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工設施工許可證、商品房預售許可證。兩書:住宅質量保證書、住宅使用說明書。對上述證書不全的項目,應拒絕購買,否則,消費者的權益很難得到保障。
6、購買商品房,有的開發商在未取得商品房預售許可證的情況下,采取發放VIP卡、內部認購、交納誠意金等形式變相預售商品房,同樣不受法律保護。

四、簽訂中介委托合同的注意事項
1、要求查驗賣房人的房屋產權證。對一時拿不出房屋產權證書(如原產權人按歇購房還未還清銀行貸款),得問清中介機構如何還貸領證,自己是否接受,并在簽訂中介委托合同中明確時限和違約責任。
2、合同條款要仔細閱讀。在簽訂房屋購買意向書、房屋買賣定金協議等房地產中介委托(服務)合同,特別是涉及到三方條款的問題時,由于各房地產中介機構使用的中介委托(服務)合同不盡相同,一些不平等條款,購房者應特別注意。
3、要主張自己的權利。不平等條款主要出現在房地產合同的補充協議和附加協議里,購房時需對這些補充協議加倍小心;自己的主張須通過合同的補充協議和附加協議里加以明確。不要相信中介人員的所有口頭承諾,必須將口頭的東西變成文字條款。
4、合同條款遇到不清楚的地方,應多請教專業人士或法律人士。很多老人不懂法律法規和政策,簽約付款容易上當受騙。
5、保存好購房的各種書面材料,若是復印件則要求對方加蓋機構印章。
6、付款必須讓中介出具正式發票或正規收據,須有機構的印章的經辦人的簽字,切忌打白條。
7、房地產中介委托(服務)合同,要有具有執業資格的經紀人簽字并加蓋房地產經紀機構的印章。

五、如何選擇或鑒別合法的中介機構?
1、要查驗中介服務機構是否具有工商行政管理部門核發的“營業執照”,稅務管理部門核發的“稅務登記證”。
2、要查驗中介服務機構是否在房地產行政管理部門登記備案,是否取得“西安市房地產中介服務機構資質證書”(下一步將改為“中介機構備案證明”),盡量選擇具有品牌和規模的中介機構。
3、要查驗為您服務的經紀人是否取得房地產經紀人資格證書。
4、查詢房地產中介機構資質和經紀人資質,可登錄西安市住房保障和房屋管理局網站(fgj.xa.gov.cn)通過以下路徑查詢:服務—信息查詢,點擊“經紀機構備案證明查詢”、“房產經紀人資質查詢”即可分別實現模糊查詢。
六、房屋買賣謹防不良房地產中介陷阱
陷阱之一:“違約金”
在部分不良房地產中介公司經紀服務合同中,往往會設定“房地產買賣合同”的簽約期限,如果買賣雙方在約定期限內不能簽約,那么就必須承擔“違約金”,但是在格式合同中相應的條款中又故意規避了中介公司自己應盡的義務,比如對房屋是否已有產權證、是否還存在共有人,房屋的必要居住使用條件、所在小區中必須告知的與居住相關的情況等。在此情況下,買賣雙方往往因發生諸多分歧而不能按期簽約,此時不良中介就會索取違約金,要求買方承擔不簽訂房屋買賣合同的違約責任,令買方叫苦不迭。
提醒:經紀服務合同是設立中介機構和委托人之間的權利義務關系的文書,不能對委托人設定必須簽訂買賣合同的義務,房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同,取決于雙方能否對買賣條件達成意向一致,如果中介機構設定簽訂房地產買賣合同期限的購房人有權予以拒絕。
陷阱之二:“意向金”、“誠意金”、“訂金”、“定金”
買方相中中介公司某處房源,中介公司在與買方簽訂《房地產買賣意向(誠意、訂)金協議書》中要求買方支付一定數額的意向(誠意、訂)金“以示購買誠意”,爾后將買方的意向(誠意、訂)金作為向出售人交涉的憑據,這種經營行為在許多中介公司的普遍采用。正規的中介公司會在合同條款中,明確將意向(誠意、訂)金與定金區分開來,明確意向(誠意、訂)金的處理方式(這點買方一定要看清),明確何種情況下可退,何種情況下轉為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(誠意、訂)金的處理方式,模糊與定金的概念。一旦交易不成,也以種種理由拒絕退還買方的意向金。更有甚者,直接給買方開據“定金收據”。
提醒:意向(誠意、訂)金本來是可退的,它應該由中介公司保存;而定金是付給房屋出賣人的。應該交給出售人。問題在和中介公司簽訂《房地產買賣意向(誠意、訂)金協議書》后,一定要看清你付給中介公司的意向(誠意、訂)金下一步的去向,到什么階段會轉為定金。對中介公司的合同條款你是否接受,如不接受,有何修改,均可與中介公司作重新約定。
陷阱之三:“看房確認書”
客戶看房,若中介堅持要簽消費者簽下“看房確認書”,有可能被中介用作訴訟證據。案例:張女士陪老母買房,相中了某小區,條件是光線好,噪音小的房。當天在某中介看兩套房均不滿意。中介說朋友處有套符合條件的房要賣,80余平,要64萬,張女士覺得價格太高,未果。幾天之后,中介給其老母打電話,聲稱可以少一點,讓交錢訂下,否則就沒有了。老人說還沒有看房呀,中介說交了錢對方才給鑰匙,才能看房。于是老人交了2萬元所謂定金,寫下了定金收條。次日老人和張女士看房后大失所望。開始中介說房主把錢拿走了要商量,之后以“看房確認書”且有老人的簽名為由拒絕退還的定金。
提醒:中介帶客戶看房不收看房費,這是我市物價局的規定,從2009年就開始執行。但有的中介利用人們的不防備,以為業務人員計算工作量為由,要客戶在“看房確認書”上簽字,為以后的矛盾,埋下伏筆。以后一旦發生糾紛,就會以你已看房確認,付有定金構成所謂的證據鏈。顯然,中介是故意偷換概念,把看房確認和定房確認混為一談,為自己不退“定金”尋找理由。
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