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華潤置地租金收入逼近百億 謀下半場運營之王
來源:21世紀經濟報道 作者:佚名 發布時間:2019-03-31 11:00:00 熱度:1308 A+ A-
摘要: 截至2018年底,華潤置地商業投資物業資產賬面總值為1268.6億元,占集團資產總值的近五分之一。

   截至2018年底,華潤置地商業投資物業資產賬面總值為1268.6億元,占集團資產總值的近五分之一。

  “靈魂舵手”吳向東的離開,看起來并沒有影響華潤置地前進和轉型的步伐。

  3月26日,華潤置地新任主席唐勇和一眾管理層出現在業績會上。“當主席沒有什么特別的感想”,唐勇稱。此前,他已擔任了四年華潤置地的副主席。

  這個低調又高效的團隊交出了一份與眾不同的成績單:銷售超2000億元位列第九,投資物業租金收入達95億,預計今年可達百億。

  這是一份沒有引起足夠重視的財報。同日,萬科、恒大也在香港召開了業績會,搶走了很多關注度;外界多討論房企的銷售金額、凈利潤、凈負債率、土地儲備等指標,而對租金收入不夠敏感。

  華潤置地租金收入達到百億的意義,不亞于當年萬科銷售過百億、千億的里程碑式節點,它標志著,華潤在房地產轉型、下半場的運營賽道上已遙遙領先。

  排位進階

  與保利、中海等類似,同為央企的華潤置地在幾年前也飽受“規模落后”的詬病;自2017年提出“力保前十”后,華潤在銷售上持續發力。

  財報顯示,公司于2018 年實現合約銷售2110 億元,同比增長22%,排名較2017年的第十位上升至第九位。

  申萬宏源(香港)指出,在2015-2018年這一輪行業上升周期中,公司實現銷售復合增長30%,同期可比同業中海外和萬科的復合增速分別為20%和30%。

  此外,華潤置地全年綜合毛利潤率為43.4%,萬科和中海外的毛利率分別為29%和37%,證明了華潤置地借助其住宅、商業綜合體的優勢,為物業開發提供附加值。

  華潤在凈利潤方面還未進入第一陣營。2018年歸屬股東應占溢利242.37億元,同比增長23.09%。而已公布年報的萬科、碧桂園、中海、恒大則分別為337億人民幣、346億人民幣、449億港幣、374億人民幣。

  不過,作為僅有的幾家2018年全年土地購置支出超出2017年的開發商,華潤置地顯示了逆勢增長的潛力。

  2018年下半年,公司仍在核心城市捕捉地價下行后出現的機會。申萬數據顯示,全年土地購置支出達到1513.5億元,權益支出1040億元。截至2018年末,其土儲已覆蓋全球70個城市,平均土地成本為5858元/平米,占當前銷售均價約33%。

  公司總土地儲備面積約6000萬平米(權益土地儲備面積約4500萬平米),其中約5000萬平米用于物業開發,其余則用于投資物業。一、二線及具有產業支撐的三線城市土地儲備占比達83.0%,與華潤置地的商業模式相匹配。

  作為國內城市更新和舊改運營的翹楚,招銀國際稱,華潤置地目前運營30多個城市更新項目,其中16個關鍵項目,建面達2,200萬平,可能在未來幾年逐漸貢獻收入。

  作為央企的華潤,資金成本為業務最低之一,去年華潤置地的平均融資成本上升30個基點至4.47%,預計今年將小幅下降。

  此外,截至2018年12月31日,總有息負債比率為42.3%,與2017年底持平,凈有息負債率為33.9%,較2017年底的35.9%有所下降,維持在行業較低水平。

  對華潤而言,2018是不平靜的一年,商業運營的開拓者吳向東正式去職,唐勇補位主席,數位高層也離職或輪換。

  華潤置地內部人士亦曾表示,人事變動并不影響公司的戰略邏輯和業務路徑。

  申萬認為,空缺超過四年的董事局主席一職塵埃落定,這對公司長遠發展正面。

  華潤將2019年銷售目標定為2420億元,同比增長15%,并于前兩個月實現合約銷售金額256 億元,同比增長36%。

  唐勇預計,有信心可超額完成目標,在毛利率和高周轉之間尋求平衡。

  運營生意

  由開發商向城市綜合投資開發運營商轉變的華潤置地,已在房企下半場的賽道之一商業運營上領先。

  年報顯示,2018年華潤置地商業實現95.2億元的租金收入,同比增長28.4%。其中購物中心營業額68.6億元,同比增長29.9%。

  截至2018年底,華潤置地商業投資物業資產賬面總值為1268.6億元,占集團資產總值的近五分之一。

  除深圳灣綜合體落成外,2018年華潤新開業7個購物中心,并在深圳、天津、杭州、南京等一二線城市獲取了優質商業項目;期內擁有在營商業面積921萬平方米,包含35個購物中心,43個儲備項目,另有管理輸出購物中心項目25個。

  根據華潤置地商業的計劃,到2020年,其租金收入可以達到100億元。

  萬科董事會主席郁亮、恒大董事局主席許家印在3月26日的業績會上都指出,公司在尋找、布局未來可以與住宅開發市場相媲美的新業務、新產業,這些業務必須是營收千億、規模萬億的級別。

  商業地產的運營正是其中的一個。其收入和盈利模式,不同于開發業務通過銷售賺取價差,而是通過運營和服務收取租金、管理費等。

  這是一場徹底的轉型和變革。目前,萬科、恒大、碧桂園、龍湖這些主流開發商租金收入僅在數二三十億、四五十億左右的水平,華潤近百億的租金收入,將是除萬達之外第二家租金收入百億級的內地開發商,也逼近港資的九龍倉、新鴻基以及新加坡凱德。

  華潤置地表示,購物中心為代表的投資物業是集團重點發展的業務板塊,未來兩三年仍將是新建購物中心投入運營的持續高峰期,將進一步提升投資物業的開發及運營效率,確保租金收入持續穩定增長,并持續提升盈利能力。

  早在2017年,華潤置地已對商業地產組織架構和主要管理人員進行調整,商業地產事業部成為華潤置地的一級組織機構。

  招銀國際預計,到2021年華潤將擁有850萬平的購物中心。此前,華潤管理層曾透露,有分拆商業地產上市的計劃,上市后市值或達千億。

[責任編輯 litong]

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